La Cour d’appel de l’Ontario confirme la priorité des entrepreneurs en construction à l’égard des fonds d’insolvabilité dans le secteur de l’immobilier
Conseiller juridique des appelants gagnants
Piloté par
Kevin D. Sherkin
Jeremy Sacks
Urbancorp Cumberland 2 GP Inc. (Re), 2020 ONCA 197
Dans une décision rendue le 11 mars 2020, un jury composé de cinq juges (le « jury ») de la Cour d’appel de l’Ontario a autorisé à l’unanimité un appel visant à accorder la priorité aux entrepreneurs en construction à l’égard du produit d’une fiducie appartenant à un promoteur immobilier insolvable à hauteur du montant qui leur était dû – une décision qui a une incidence considérable sur les principes du privilège de construction en cas d’insolvabilité.
Le litige est survenu à la suite de l’insolvabilité d’un promoteur de condominiums à usage d’habitation et de ses entités liées (le « propriétaire »), qui possédaient des unités condominiales invendues d’un projet qu’ils avaient construit. En 2016, le propriétaire s’est placé sous la protection de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (la « LFI ») et est demeuré en exploitation en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (la « LACC »). À l’époque, le propriétaire devait une somme importante à plusieurs entrepreneurs en construction (les « appelants ») pour la main-d’œuvre et les matériaux fournis pour son projet, dont la valeur s’élevait à près de 4 millions de dollars.
Conformément à l’ordonnance énoncée dans la proposition en vertu de la LFI, le condominium et les actifs restants du propriétaire ont finalement été vendus au cours des procédures entamées en vertu de la LACC. À la suite à la vente, les appelants ont affirmé qu’une fiducie avait été constituée à l’égard du produit de la vente, conformément au paragraphe 9(1) de la Loi sur la construction, ce qui leur procurait une priorité réelle à hauteur des montants qui leur étaient dus. Le juge de la requête a statué que le paragraphe 9(1) de la Loi sur la construction ne s’appliquait pas parce que le produit de la vente n’avait pas été reçu par le propriétaire, mais plutôt par un contrôleur dans le cadre d’une procédure en vertu de la LACC, en s’appuyant sur une décision antérieure dans l’affaire Re Veltri Metal Products Co. (2005).
Pendant la procédure d’appel, le jury s’est rangé du côté des appelants pour affirmer que la vente par le propriétaire était dans l’intérêt du propriétaire, même si elle avait eu lieu dans le cadre d’une procédure d’insolvabilité. Le jury a également conclu que la valeur du produit de la vente était attribuable à la vente des logements auxquels des améliorations avaient été apportées, que la valeur de la contrepartie dépassait le montant de la dette hypothécaire et que la valeur du produit avait été reçue par le propriétaire, puisque le produit avait été déposé dans des comptes bancaires ouverts pour les entités du propriétaire conformément à la propriété enregistrée des unités vendues.
Ni la proposition en vertu de la LFI ni la procédure entamée en vertu de la LACC n’ont mis fin à l’existence du propriétaire ou attribué ses biens au contrôleur. La question qui se pose en vertu du paragraphe 9(1) de la Loi sur la construction est simplement de savoir si le propriétaire, indépendamment de la personne qui décide pour lui, a vendu son intérêt et reçu des fonds dont le montant dépasse celui de la dette hypothécaire et des frais de vente. Par conséquent, le contrôle exercé par le contrôleur à l’égard du processus ne change en rien la conclusion démontrant que le propriétaire a vendu son intérêt et reçu un produit dont le montant dépasse celui des frais et de la dette hypothécaire.
À la lumière de ses conclusions, le jury a autorisé l’appel à l’unanimité et statué qu’une fiducie constituée en vertu du paragraphe 9(1) de la Loi sur la construction s’applique à la somme de 3 864 428,72 $ détenue dans les comptes des entités du propriétaire au profit des appelants.
L’équipe de Miller Thomson qui a conseillé les appelants ayant obtenu gain de cause dans la procédure était composée de Kevin Sherkin et de Jeremy Sacks (restructuration et insolvabilité, et litige dans le secteur de la construction).