2022 ABCA 193
Dans une décision rendue le 25 mai 2022, les juges Slatter, Strekaf et Hughes de la Cour d’appel de l’Alberta ont infirmé un jugement sommaire qui rejetait la réclamation d’un syndicat de copropriétaires (l’« appelant ») contre son promoteur immobilier (l’« intimé »). La décision de la Cour permettra au syndicat de copropriétaires de faire valoir sa réclamation en responsabilité civile délictuelle selon laquelle il est allégué que l’intimé était responsable de certains coûts en raison d’un défaut de construction pendant la réalisation du projet immobilier.
En effet, à la fin de 2004 ou au début de 2005, l’intimé a construit un immeuble en copropriété de 215 unités, dont chacune d’entre elles a été vendue au grand public. En 2012 ou autour de cette date, d’importants dommages attribuables à des défauts dans les membranes d’étanchéité des balcons ont été découverts, et l’appelant a procédé au remplacement de l’ensemble des balcons. L’appelant a ensuite poursuivi l’intimé pour le coût de la réparation des défauts, fondant sa réclamation sur la responsabilité civile délictuelle et sur la violation de l’obligation fiduciaire. Dans sa défense, l’intimé a affirmé qu’un « promoteur immobilier » (developer en anglais), qui est un terme défini dans la Condominium Property Act, RSA 2000, c-22, ne pouvait être tenu responsable de la responsabilité civile délictuelle s’il n’avait pas participé à la construction de l’immeuble. Dans sa décision, le juge en chambre a établi qu’« un promoteur immobilier qui ne participe pas activement à la construction n’a pas de devoir de diligence pour détecter ou prévenir les défauts de construction, et n’est pas responsable du fait d’autrui en cas de manquement de la part de l’entrepreneur ou des sous-traitants. »
Dans le cadre d’un appel du jugement sommaire, la Cour d’appel a finalement infirmé la décision du juge en chambre, concluant qu’il n’était pas possible de disposer de la demande de l’appelant sur une base sommaire, puisque la responsabilité civile délictuelle du promoteur immobilier pour la réparation des défauts de construction qui posent un risque réel et substantiel de préjudice n’est pas claire. La Cour d’appel a ensuite ordonné que la poursuite soit instruite.
Roberto Noce et Michael Gibson (droit de la copropriété) représentent l’appelant dans les poursuites en cours.
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