Les acteurs clés dans une transaction immobilière
Le succès d’une transaction immobilière repose sur le partenariat de plusieurs parties prenantes, chacune apportant son expertise unique. Parmi celles-ci, l’avocat en droit immobilier joue un rôle clé dans la rédaction des documents légaux et la vérification diligente.
Cependant, des situations problématiques nécessiteront l’intervention d’avocats spécialisés dans d’autres domaines connexes, et des questions liées aux aspects financiers, environnementaux, municipaux, de construction ou fiscaux d’une transaction immobilière peuvent requérir l’intervention de juristes spécialisés dans ces secteurs.
Les principaux documents légaux
Trois documents jouent un rôle central dans la majorité des transactions immobilières commerciales au Québec: la lettre d’intention, l’offre d’achat et l’acte de vente.
La lettre d’intention
La lettre d’intention est un document non contraignant. Son objectif n’est pas de lier contractuellement les parties, mais plutôt d’énoncer les grandes lignes d’une transaction qu’elles seraient prêtes à considérer, sans par ailleurs être tenues de la conclure. Elle permet d’éviter de gaspiller temps et énergie dans l’élaboration d’une documentation juridique, alors que les parties ont une vision différente de la transaction.
Bien qu’elle soit non contraignante, certaines obligations – comme celle de confidentialité ou d’exclusivité pendant la période de discussion – peuvent lier les parties, et ce, encore une fois, sans que celles-ci soient tenues de conclure la transaction à la fin du processus. Il faut aussi faire preuve de vigilance, car, même si un document est qualifié de « lettre d’intention », il arrive trop souvent que celle‑ci dépasse la simple expression d’intentions, et elle pourrait être ainsi assimilée à une offre et donc considérée comme contraignante.
Un exemple marquant est l’affaire Wykanda de 2020. Les vendeurs prétendaient que le document signé n’était qu’une lettre d’intention non contraignante, mais la Cour supérieure du Québec a jugé que les faits – neuf mois de négociation intensive et plusieurs modifications – constituaient une véritable offre d’achat contraignante, imposant des obligations de bonne foi, de loyauté et de collaboration au vendeur.
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L’offre d’achat
Une fois la lettre d’intention signée, les véritables négociations commencent avec la rédaction de l’offre d’achat sur la base des grandes lignes énoncées dans la lettre d’intention. Les parties peuvent, dans le cadre de la négociation de l’offre d’achat, déroger de la lettre d’intention puisque, comme nous l’avons dit précédemment, celle-ci est non contraignante. Mais son objectif étant d’établir une intention commune en ce qui a trait à la transaction, il est quand même assez rare qu’on y déroge, sauf quand un nouvel événement survient.
L’offre d’achat est un document crucial, car elle constituera l’accord définitif entre les parties et, contrairement à la lettre d’intention, est juridiquement contraignante même si assujettie à un ensemble de conditions. Une fois ces dernières levées – ou réputées levées (faire attention aux termes utilisés dans l’offre) –, les parties sont tenues de procéder à la transaction, à défaut de quoi chacune pourra exiger la passation du titre.
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L’acte de vente
L’acte de vente, quant à lui, reprend les conditions essentielles figurant dans l’offre d’achat. Bien souvent, il est moins détaillé et renvoie à celle-ci pour tout ce qui n’y est pas reproduit puisque l’offre, en règle générale, lui survit en parallèle.
L’objectif de l’acte de vente est principalement de « publiciser » la vente par sa publication au registre foncier. En la rendant ainsi publique, le transfert de la propriété devient opposable aux tiers. Un acte de vente qui ne serait pas publié au registre foncier aurait pour effet de rendre la vente valide entre les parties, mais inopposable aux tiers.
À venir
Dans notre prochain texte, nous approfondirons les éléments essentiels à inclure dans les documents transactionnels, tels que la lettre d’intention et l’offre d’achat. Ne manquez pas ce rendez-vous pour bien comprendre les bases juridiques de vos transactions.
Investissements So-Bel inc. c. Kutschera 2024 QCCA 1089 (26.08.2024) Faits : Investissements So-Bel inc. (le « Vendeur ») a accepté une offre d’achat de terrains de Kutschera, transférée ensuite à Fiducie Alfa (l’« Acheteur »). La signature de l’acte de vente, initialement fixée au 20 février 2016, a été repoussée au 30 mars, puis au 15 août, en raison de l’absence de fonds de l’Acheteur. Le 15 août, le financement n’étant toujours pas obtenu, le Vendeur a considéré l’offre comme nulle. L’Acheteur a demandé la passation de titre. Décision : En appel, la cour a jugé que le Vendeur avait agi correctement en exigeant la signature à la date convenue et que son refus d’accorder un délai supplémentaire n’était pas teinté de mauvaise foi. Conclusion : Ne pas accorder de délais supplémentaires à l’acheteur et exiger le respect des dates convenues ne constitue pas, en soi, une expression de mauvaise foi.
Cet article a été publié dans Les Affaires le 3 octobre 2024.
