Alors que nous essayons d’imaginer ce que les centres commerciaux deviendront lorsque la pandémie de la Covid-19 prendra fin (à quelque moment que ce soit), la Cour d’appel du Québec a clairement indiqué que les tentatives de contrôler l’exercice de certaines activités commerciales dans les centres commerciaux, par le biais de restrictions enregistrées sur le titre, ne constituent pas la voie à suivre.
La décision récente de la Cour d’appel Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited, 2020 QCCA 571, renverse la décision de la Cour supérieure et ferme la porte aux « servitudes » de restriction d’usage commercial (dites « easements » dans la common law).
Les faits de cette cause sont relativement simples. Deux lots ont été vendus par les propriétaires d’un centre commercial, et des restrictions à l’usage commercial ont été incluses dans les actes de vente, affectant à la fois les propriétés vendues et le reste du terrain du centre commercial. Après la vente subséquente des deux lots, le nouveau propriétaire a institué des procédures afin de demander à la Cour supérieure du Québec de retirer du titre les « servitudes » restreignant l’usage commercial. Les propriétaires du centre commercial ont contesté cela, alléguant que les restrictions relatives à l’exercice de certaines activités commerciales sur ces terrains constituaient des servitudes et, à titre d’argument subsidiaire, que le nouveau propriétaire avait personnellement accepté d’être lié par les restrictions d’usage décrites dans les actes de vente.
La Cour supérieure a tranché en faveur des propriétaires du centre commercial et le nouveau propriétaire a fait appel de cette décision.
La Cour d’appel, en renversant la décision de la Cour supérieure, a estimé qu’en droit québécois, ces restrictions à l’usage commercial sont considérées être au bénéfice du propriétaire du fonds, plutôt qu’au bénéfice du fonds lui-même. En d’autres mots, elles constituent des droits personnels plutôt que des droits réels.
La Cour d’appel a déterminé que les restrictions ne sont ni des servitudes « réelles » (soit au bénéfice d’un fonds et au détriment d’un autre fonds) ni des servitudes « personnelles » (soit un droit réel de jouissance sur le fonds lui-même, en faveur d’une personne). Notons que la Cour d’appel a tout de même confirmé que certaines restrictions à l’usage, telles que celles concernant les obligations de non-construction, les restrictions de hauteur, les types de bâtiments pouvant être construits, les droits de passage réciproques et les droits de stationnement, peuvent constituer la base de servitudes valides.
La Cour d’appel reconnait le désir des propriétaires de centres commerciaux d’assurer la diversité au sein de leurs centres, mais affirme que le moyen de faire valoir ces droits à l’égard des tiers est de recourir à la responsabilité extracontractuelle (c’est-à-dire délictuelle).
La Cour d’appel rejette aussi la prétention des propriétaires du centre commercial voulant que le nouveau propriétaire se soit contractuellement engagé à assumer les restrictions, considérant que la simple mention dans un acte de vente d’une servitude publiée ne permet pas de conclure que l’acheteur la prend à sa charge à titre d’obligation personnelle.
Alors que la Cour d’appel fait spécifiquement référence aux déclarations de témoins indiquant que les clauses de non-concurrence commerciale avaient eu un rôle à jouer dans les négociations du prix de vente des deux lots, il est intéressant de noter que la Cour d’appel s’efforce de préciser qu’il ne peut raisonnablement être déduit de ce fait que le nouveau propriétaire s’est engagé à assumer personnellement les servitudes restreignant l’usage. La Cour d’appel estime que l’on peut tout au plus conclure qu’il s’agissait d’un argument de négociation astucieux pour réduire le prix de vente, mais sans plus.
Ce qui précède nous éclaire sur l’étendue de l’obligation sous-jacente de bonne foi en droit québécois, qui s’applique à toute relation contractuelle, ainsi qu’aux négociations précontractuelles précédant l’exécution du contrat.
Comment les propriétaires de centres commerciaux vont-ils réagir à cette décision, seul le temps nous le dira. Certainement, avec tous les défis mis au premier plan par la pandémie actuelle, il s’agit d’un obstacle additionnel qui nécessitera une réflexion approfondie, afin de s’assurer que les attentes des propriétaires et des locataires puissent être satisfaites.
