Des modifications apportées au règlement accompagnant la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi ») viennent corriger certains problèmes en ce qui a trait à l’ajout de logements et à l’aménagement de fonds au Canada par des non-Canadiens.
Nous avions soulevé des lacunes dans la Loi et son règlement dans des communiqués publiés en janvier et en mars.
Les modifications, entrées en vigueur le 27 mars 2023, règlent les problèmes suivants :
- L’interdiction malencontreuse pour les non-Canadiens d’acheter des fonds pour aménager de nouvelles unités résidentielles où loger des Canadiens. La version modifiée du règlement prévoit maintenant une exception pour « l’acquisition par un non-Canadien d’un immeuble résidentiel à des fins de développement ». Cela signifie que les promoteurs non canadiens pourront généralement acquérir des fonds sur lesquels se trouvent des immeubles résidentiels qui approchent la fin de leur vie utile pour les réaménager.
- L’interdiction d’acheter des fonds vacants et des fonds sur lesquels il ne peut y avoir que des immeubles commerciaux, institutionnels ou industriels, si le zonage prévoit un usage résidentiel ou mixte. La disposition qui prévoyait qu’un « fonds zoné pour usage résidentiel ou mixte, qui ne contient pas de logement habitable », ne figure plus dans la nouvelle version du règlement.
- Le règlement modifié prévoit aussi une exception pour toutes les « entités » constituées sous le régime des lois du Canada (donc pas seulement les sociétés par actions) et inscrites à la cote d’une bourse[1], dont les fiducies de placement immobilier (« FPI »).
Par ailleurs, le seuil de la propriété d’actions, de titres ou de droits de vote déterminant si une entité est contrôlée par une entité non canadienne est passé de 3 %, un pourcentage remarquablement bas, à 10 %, ce qui est plus aisément discernable. L’effet de ce changement est toutefois limité, puisque les entités qui sont dans les faits canadiennes, mais sont détenues en faible pourcentage par des étrangers demeurent visées.
Ces modifications sont les bienvenues, puisqu’elles évacuent presque entièrement l’interdiction indésirable qui empêchait les promoteurs non canadiens d’améliorer la situation du logement au Canada. Avec l’exclusion des immeubles résidentiels à logements multiples qui a été prévue dès le départ, les FPI et les promoteurs étrangers n’auront pour la plupart plus à se demander s’ils doivent procéder à une acquisition qui semble s’accorder avec l’esprit de la Loi tout en étant techniquement interdite par celle-ci. Il ne leur sera plus nécessaire de faire l’analyse des risques qui était à notre avis la meilleure façon de se prémunir contre les conséquences de la Loi.
Quelques risques persistent
Pour les promoteurs qui sont des non-Canadiens, il reste à savoir si les activités qu’ils proposent constituent de l’« aménagement », un terme qui n’est pas défini dans le règlement (notez que le règlement modifié utilise en ce sens le terme « développement », qui n’est pas non plus défini). Cela dit, la SCHL a ajouté à sa Foire aux questions des renseignements sur ce point. Il s’agit bien sûr de simples indications; rien n’est coulé dans le béton. Heureusement, comme nous l’avons mentionné précédemment, la transaction elle-même n’est pas nulle si elle contrevient à la Loi. Il s’agit donc de bien évaluer les risques.
L’aménagement est défini plutôt largement comme étant un « processus d’évaluation, de planification et de modification ou d’amélioration ». Une liste (explicitement non exhaustive) de facteurs indiquant qu’il y a aménagement est donnée. Par exemple, une demande d’approbation soumise à un organisme de réglementation de l’aménagement du territoire et des changements entraînant un nouveau type d’usage sont de bons indices d’aménagement. La SCHL donne aussi des exemples de cas qui ne correspondent manifestement pas à de l’aménagement, soit (i) le fait de louer l’immeuble comme immeuble locatif et (ii) les modifications ou les réparations mineures. Elle n’aborde toutefois pas l’incidence d’un changement du nombre de logements disponibles sur l’analyse de la question de l’aménagement.
De plus, la FAQ n’indique pas clairement combien de temps après une acquisition les activités d’aménagement doivent commencer. Les acheteurs qui sont des non-Canadiens doivent donc continuer d’aborder cette question avec leurs conseillers juridiques, de même que la collecte de documents démontrant « une intention de bonne foi, au moment de l’achat, de réaliser un aménagement ».
Les modifications ne donnent pas non plus d’indications aux acheteurs qui se demandent s’ils sont « contrôl[és] de fait […] directement ou indirectement, par l’intermédiaire de la propriété, d’un accord ou autrement ». Cette question nécessite encore un examen complet des faits et des risques, comme le potentiel de poursuites et l’exercice du droit de vente, que nous avons abordés dans notre bulletin de janvier.
La FAQ est toutefois très claire sur un point : malgré le libellé quelque peu ambigu de la Loi et du règlement, les prêteurs qui sont des non-Canadiens peuvent consentir et prendre une hypothèque ou une autre sûreté sur un immeuble résidentiel.
La FAQ répond aussi à la question de savoir si celui qui prête de l’argent à un non-Canadien pour l’achat d’un immeuble résidentiel est considéré l’avoir aidé à faire cet achat, ce qui est une infraction aux termes de la Loi. La SCHL indique que le fait de consentir un prêt peut être considéré comme une aide interdite (exposant le prêteur et ceux qui y travaillent à des poursuites et à des amendes) si le prêteur sait que l’achat est contraire à la Loi. Les prêteurs auront avantage à discuter de ces risques et des solutions possibles avec leurs conseillers juridiques lors de la vérification diligente.
De même, les constructeurs qui vendent des maisons et des unités d’immeubles en copropriété devront discuter avec leurs conseillers juridiques du niveau de vérification diligente qu’il convient de réaliser pour déterminer si un acheteur est un non-Canadien.
Pour toute question sur ces points, des exemptions particulières ou les règles de la Loi, communiquez avec un membre de notre groupe Droit municipal et aménagement du territoire.
[1] Plus précisément, une bourse de valeurs au Canada pour laquelle une désignation a été effectuée aux termes de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu.
