Le 4 février 2024, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il prolongeait de deux ans l’interdiction d’achat de logements canadiens par des étrangers, soit jusqu’au 1er janvier 2027, une mesure importante visant à répondre aux préoccupations persistantes concernant l’abordabilité du logement au Canada[1].
Initialement entrée en vigueur le 1er janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi ») interdit aux non-Canadiens, y compris les sociétés non cotées à la bourse canadienne et contrôlées par des non-Canadiens, d’acquérir directement ou indirectement un intérêt dans un immeuble résidentiel au Canada[2].
La Loi, un des éléments de la stratégie gouvernementale visant à résoudre le problème d’abordabilité du logement, comprend un règlement détaillé décrivant les exceptions à l’interdiction et clarifiant la signification des termes « immeuble résidentiel » et « achat ». La Loi a d’abord été critiquée en raison de son libellé trop général, mais des modifications y ont ensuite été apportées, lesquelles sont entrées en vigueur le 27 mars 2023. Miller Thomson a formulé des commentaires sur certains aspects préoccupants de la Loi et son Règlement l’an dernier dans le communiqué de janvier du groupe Droit immobilier, le communiqué de mars du groupe Droit immobilier et le communiqué de mars du groupe Droit de la construction.
Malgré les efforts déployés par le gouvernement fédéral pour clarifier la Loi et son fonctionnement depuis son entrée en vigueur, certains aspects demeurent ambiguës, et les acheteurs dont la structure de propriété comprend des non-Canadiens devraient demander l’avis d’un conseiller juridique pour s’assurer de leur conformité à la Loi. Les professionnels du secteur, comme les notaires, les avocats, les courtiers hypothécaires et les agents immobiliers, pourraient également engager leur responsabilité lorsqu’ils contribuent à une contravention, ce qui met en lumière la nécessité de prévoir des dispositions de protection dans les contrats d’achat. Bien que les sanctions prévues par la Loi soient importantes, elles n’ont pas pour effet d’invalider les contrats qui enfreignent l’interdiction, mais elles peuvent entraîner la vente forcée de l’immeuble et la confiscation de tout montant excédant le prix d’achat payé par le non-Canadien lors de l’acquisition.
L’annonce du gouvernement fédéral a été faite quelques jours seulement après que le comité exécutif de la mairesse de Toronto, Olivia Chow, a voté en faveur de la création par la Ville d’une nouvelle taxe municipale sur la spéculation pour les non-résidents, comparable à l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents imposé par le gouvernement provincial, dont l’entrée en vigueur était prévue pour janvier 2025[3]. Étant donné la prolongation de l’interdiction jusqu’en 2027, on peut supposer que la taxe municipale sur la spéculation pour les non-résidents, qui doit être soumise à l’examen de l’ensemble du conseil municipal à la mi-février, s’appliquera à un nombre nettement moins important de transactions.
Si vous avez des questions sur les exemptions particulières ou les règles prévues par la Loi, communiquez avec un membre du groupe Transactions immobilères et baux ou Droit municipal et aménagement du territoire de Miller Thomson.
[1]Gouvernement du Canada, 4 février 2024, « Le gouvernement annonce une prolongation de deux ans de l’interdiction d’achat de logements canadiens par des étrangers et étrangères », en ligne : ; Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235) [« Loi »].
[2] Société canadienne d’hypothèques et de logement, 27 mars 2023, « Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens », en ligne : .
[3] CBC News, 30 janvier 2024, « Toronto mayor’s executive committee endorses 10% speculation tax on foreign home buyers » (Le comité exécutif de la mairesse de Toronto approuve l’imposition d’une taxe sur la spéculation de 10 % aux acquéreurs étrangers de logements) https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/executive-committee-foreign-homebuyers-tax-1.7098946#:~:text=If%20approved%20by%20the%20full,properties%20starting%20in%20January%202025.
